Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Hukuki Analiz ve Uygulama

Giriş: Sözleşmenin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılan, karma nitelikli bir sözleşme tipidir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, arsasının belirli paylarının mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girerken; yüklenici ise, arsa üzerine sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun bağımsız bölümler inşa ederek, bunlardan bir kısmını arsa sahibine teslim etme borcunu üstlenmektedir. Sözleşmenin hukuki niteliği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında hem eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.) hem de satış sözleşmesi (TBK m. 207 vd.) unsurlarını barındırması sebebiyle doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, baskın görüş karma veya çift tipli bir sözleşme olarak nitelendirilmesi yönündedir. Sözleşmenin geçerliliği, 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca resmi şekle tabidir. Tapuda pay devri vaadini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Fesih Sebepleri ve Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, yüklenicinin veya arsa sahibinin sözleşmeden doğan edimlerini gereği gibi ifa etmemesi, gecikmesi, imkansızlaşması veya güven ilişkisinin ortadan kalkması gibi çeşitli sebeplerle gündeme gelebilmektedir. Fesih nedenleri genel olarak TBK'da yer alan sözleşmelerin sona ermesine ilişkin genel hükümler ve eser sözleşmesine özgü hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Başlıca fesih sebepleri şunlardır:

• Yüklenicinin Temerrüdü: İnşaatın kararlaştırılan sürede tamamlanmaması veya işe başlanmaması (TBK m. 123 vd.).
• Ayıplı veya Eksik İfa: İnşaatın sözleşmeye, projelere veya fen ve sanat kurallarına uygun yapılmaması (TBK m. 474 vd.).
• İfa İmkansızlığı: İnşaatın tamamlanmasının objektif veya sübjektif olarak imkansız hale gelmesi (TBK m. 136 vd.).
• Arsa Sahibinin Temerrüdü: Arsa devri veya diğer edimlerin ifasında gecikme.
• Güven İlişkisinin Sarsılması: Taraflar arasındaki güven ilişkisinin, sözleşmenin devamını çekilmez kılacak ölçüde zedelenmesi.

Fesih, tek taraflı bir irade beyanıyla mümkün olabileceği gibi, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla da gerçekleştirilebilir. Ancak tek taraflı fesih durumunda, haklı bir sebebin varlığı ve bazen karşı tarafa uygun bir süre verilmesi gibi şartların yerine getirilmesi hukuki bir zorunluluktur.

Yargıtay İçtihatlarında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin yerleşik içtihatlarıyla bu alandaki uyuşmazlıklara yön vermektedir. Özellikle, fesih halinde sözleşmenin geçmişe mi (dönme) yoksa ileriye mi (fesih) etkili olacağı hususu, projenin tamamlanma oranı ve tarafların hakkaniyetli menfaatleri dikkate alınarak değerlendirilmektedir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre; “Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı borç yükleyen ve iki tarafa da borçlar yükleyen karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu tür sözleşmelerde, yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması veya ayıplı ifası durumunda arsa sahibi, TBK’nın genel hükümlerine ve eser sözleşmesine ilişkin özel hükümlerine dayanarak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak, inşaatın belirli bir seviyeye gelmesinden sonra, özellikle %90 ve üzeri tamamlanma oranına ulaşmış bir eserde, sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshedilmesi (dönme) yerine, feshin ileriye etkili sonuç doğurması, hakkaniyet ve işin ekonomik değeri açısından daha uygun bir çözüm olarak kabul edilmektedir. Zira bu durumda sözleşmenin geçmişe etkili feshinin taraflar için önemli ölçüde zararlara yol açacağı ve işin tasfiyesinin güçleşeceği düşünülmektedir.” (Örnek: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2017/1032 E., 2018/125 K., T. 20.02.2018)

Yargıtay, yüklenicinin %90 ve üzeri bir oranda inşaatı tamamlaması halinde, arsa sahibinin yalnızca eksik ve ayıplı işler bedelini talep edebileceğini, geçmişe etkili fesihle sözleşmeden dönme hakkının ortadan kalkacağını kabul etmektedir. Ancak bu oranın altında kalan durumlarda, arsa sahibinin dönme hakkını kullanabileceği ve tüm edimlerin iadesini isteyebileceği yönünde kararlar mevcuttur. Sözleşmenin ileriye etkili feshi durumunda ise tarafların sözleşme ilişkisi fesihten itibaren sona ermekte, yüklenici yaptığı imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilmekte, arsa sahibi ise uğradığı müspet zararları talep edebilmektedir.

Doktrindeki Görüşler ve Tartışmalı Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin hukuki sonuçları, özellikle feshin geçmişe mi yoksa ileriye mi etkili olacağı meselesi doktrinde geniş yer bulan tartışmalardan biridir. Bir görüş, arsa sahibinin temerrüt halinde her zaman dönme hakkına sahip olduğunu, eser sözleşmesinin tamamlanmamış bir yapıyı konu alması halinde, bunun kolayca tasfiye edilebilir olduğunu savunur. Diğer bir görüş ise, Yargıtay'ın %90 tamamlanma oranı kriterini aşırı bulmakta, feshin etkileri değerlendirilirken somut olayın özelliklerinin, yapılan imalatın ekonomik değerinin ve yıkım maliyetlerinin daha detaylı incelenmesi gerektiğini ileri sürmektedir.

Öğretide ayrıca, yüklenicinin sözleşmeden dönmesi halinde, arsa sahibinin ödemesi gereken bedelin nasıl hesaplanacağı, arsa sahibinin tapu devri yapmadığı durumlarda yüklenicinin uğradığı zararlar ve üçüncü kişilerin (örneğin bağımsız bölüm satın alanlar) durumu da tartışma konusu yapılmaktadır. Genel olarak, iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarının korunması ilkesi, gerek Yargıtay içtihatlarında gerekse doktrinde önemle vurgulanmaktadır.

Feshin Hukuki Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, türüne göre farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır:

• Geçmişe Etkili Fesih (Dönme): Sözleşme hiç yapılmamış sayılır. Taraflar aldıkları edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmekle yükümlüdür (TBK m. 125/3). Yüklenici, arsa sahibine devrettiği bağımsız bölümleri ve yaptığı imalatı geri isteyemezken; arsa sahibi de yükleniciye devrettiği arsa paylarının iadesini ve varsa uğradığı menfi zararlarını talep edebilir.
• İleriye Etkili Fesih: Sözleşme, fesih anından itibaren geçerliliğini yitirir. Bu durumda, taraflar fesih anına kadar yapılan edimlerin tasfiyesi yoluna gider. Yüklenici, yapmış olduğu imalatın arsa sahibinin malvarlığında yarattığı değeri (sebepsiz zenginleşme ilkesi çerçevesinde) talep edebilir. Arsa sahibi ise, sözleşmenin süresinde veya gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan müspet zararını (TBK m. 112) talep edebilir. Arsa sahibine devredilen arsa paylarının iadesi söz konusu olmaz.

Fesih sonrası ortaya çıkan alacak ve borçların tasfiyesi için genellikle tapu iptali ve tescil, alacak veya tazminat davaları açılması gerekmektedir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, kendine özgü hukuki niteliği ve kapsamlı sonuçları nedeniyle dikkatle ele alınması gereken karmaşık bir hukuki süreçtir. Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerinin yanı sıra, eser sözleşmesine ilişkin özel hükümler ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları bu sürecin temelini oluşturur. Feshin geçmişe mi yoksa ileriye mi etkili olacağı, inşaatın tamamlanma oranı, tarafların menfaat dengesi ve hakkaniyet ilkeleri gözetilerek değerlendirilmelidir. Özellikle %90 ve üzeri tamamlanma kriteri, feshin ileriye etkili olmasının bir karinesi olarak Yargıtay tarafından kabul edilmekte, ancak bu durum somut olayın özelliklerine göre esneklik gösterebilmektedir. Tarafların hak kaybına uğramaması adına, fesih sürecinin ve hukuki sonuçlarının titizlikle değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Yüklenicinin gecikmesi durumunda, arsa sahibi sözleşmeyi hemen feshedebilir mi?

Yüklenicinin kararlaştırılan sürede işi tamamlamaması veya hiç başlamaması durumunda, arsa sahibinin hemen fesih hakkını kullanması her zaman mümkün değildir. TBK m. 123 uyarınca, borçlunun temerrüde düşürülmesi için kural olarak alacaklının (arsa sahibinin) borçluya (yükleniciye) uygun bir süre vermesi gerekmektedir. Ancak, sürenin sonunda da edim yerine getirilmezse arsa sahibi, TBK m. 125'teki seçimlik haklarını kullanabilir. Bu seçimlik haklar arasında aynen ifadan vazgeçip müspet zararını talep etme veya sözleşmeden dönerek menfi zararını talep etme yer alır. Bazı durumlarda, süre verilmesine gerek olmadan da temerrüt oluşabilir (örneğin, ifanın reddi veya kesin süre belirtilmesi).

2. İnşaat kısmen tamamlanmışsa, fesih geçmişe etkili mi ileriye etkili mi olur?

İnşaatın kısmen tamamlanmış olması halinde feshin geçmişe (dönme) mi yoksa ileriye (fesih) mi etkili olacağı, Yargıtay içtihatlarıyla belirli kriterlere bağlanmıştır. Yargıtay, özellikle inşaatın %90 ve üzeri bir oranda tamamlanmış olması durumunda, sözleşmenin geçmişe etkili feshinin (dönme) hakkaniyete aykırı olacağını ve ileriye etkili fesihle sonlandırılması gerektiğini kabul etmektedir. Bu durumda, arsa sahibi yalnızca eksik ve ayıplı işler bedelini talep edebilir, yükleniciden ise yaptığı imalatın bedeli talep edilemez. Ancak, inşaatın tamamlanma oranının %90'ın altında kalması durumunda, arsa sahibinin geçmişe etkili fesih (dönme) hakkını kullanabileceği ve tarafların edimlerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmekle yükümlü olacağı kabul edilmektedir. Bu ayrım, tasfiyenin karmaşıklığı ve ekonomik yıkımı önlemek amacını taşır.

3. Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi hangi haklara sahiptir?

Yüklenicinin sözleşmeden doğan borçlarını süresinde veya gereği gibi ifa etmemesi (temerrüde düşmesi) halinde arsa sahibi, TBK m. 125 uyarınca bir dizi seçimlik hakka sahiptir. Bu haklar şunlardır:

• Her zaman borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteme.
• Borcun ifasından vazgeçip uğradığı müspet zararın tazminini isteme.
• Sözleşmeden dönerek uğradığı menfi zararın tazminini isteme.

Eser sözleşmelerine özgü olarak TBK m. 473 uyarınca, yüklenici işe zamanında başlamaz veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirir ve bu gecikme işin süresinde bitirilmemesine yol açacak nitelikte ise, arsa sahibi bir süre tayin ederek işe başlanmasını veya devam edilmesini isteyebilir. Bu süre içerisinde de yüklenici edimini yerine getirmezse, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir.